부동산 투자, 돈은 없지만 투자 하고 싶다.

집 한 칸 꿈꾸던 내가 경제적 자유인이 되기까지

신혼집을 마련하려고 부동산 중개소의 문을 두드렸지만 전세 매물이 없다는 답변만 돌아왔습니다. 당시 전세가 너무 귀해 나오자마자 다들 집도 안 보고 계약을 한다며 예약을 하라고 했습니다. 5개월 뒤 20년식 복도식 20평 아파트를 겨우 계약할 수 있었습니다. 아파트 천국이라는 대한민국에서 내 아파트가 없다는 생각에 나는 검색창에 부동산 투자, 소형 아파트, 재테크라는 키워드를 입력했습니다. 이후 7년 동안 내 삶을 몰라보게 변화시켰습니다. 나는 이사를 자주 다니며 그 지역의 특징을 제대로 이해하려 했으며, 실제로 도움이 많이 되었습니다. 오래된 아파트도 오른다는 것, 신도시는 입주 시점이 다가오면 더 많이 오른다는 것, 중소형이 강세를 이끌어 호황기가 되면 중대형도 오른다는 것, 입지 좋은 곳은 더 많이 오른다는 것을 자연스럽게 알게 되었습니다. 나는 부동산 투자를 위헤 전국을 돌아다녔으며 인구가 10만이 안 되는 도시부터 1000만 인구 도시에 이르기까지 다양한 지역을 돌았습니다. 택지개발지구와 신도시는 허허벌판이던 때부터 대부분 다녀왔습니다. 시간이 지나고 건물이 빼곡히 들어찼고 도시의 형태를 갖춰 나갔습니다. 그래서 이제는 미래의 모습도 볼 수 있습니다. 큰 도시, 작은 도시, 수도권, 지방 할 것 없이 가격이 오르는 곳들을 자연스럽게 체감하게 되었습니다. 계속 보니 점차 다양한 것들이 보이기 시작했습니다. 그건 내가 특출 나서가 아니라 많이 보다 보니 눈에 들어오는 것입니다.

부동산을 통해 깨달은 것

투자를 시작하면서 성공한 사람들의 책을 많이 읽었고, 재테크 카페의 글도 많이 읽었습니다. 그중 대표적인 다섯 가지를 소개하겠습니다. 나는 신용대출 5000만 원을 활용해 레버리지 투자를 했습니다. 물론 돈은 소중하길래 아무 생각 없이 투자하지 않았으며, 3개월 동안 재테크 관련 책을 30권 읽었고 50개의 카페에 가입해 올라온 글을 모두 읽었습니다. 최소 현장에는 50번은 오가면서 첫 번째 투자를 결심했습니다. 첫 번째 투자는 5000만 원으로 소형 아파트 2채를 매입했으며, 매달 25만 원이 내 통장에 입금되었습니다. 나는 1억을 투자해 5%의 수익률을 월세로 받는다는 애기는 들어서 알고 있엇지만 내 돈 한푼 없이도 가능하다는 건 미처 몰랐습니다. 대출을 통해 투자는 위험하다는거를 잘못알고 있엇던 것 입니다. 그리고 금리도 변동 금리가 아니고 고정금리 입니다. 레버리지를 공부하다 보면 복잡하다는걸 알게 됩니다. 토지, 상가, 아파트 등에 따라 대출 여부가 달라지며, 그리고 매입방법 매매 경매에 따라 대출 가능 금액이 달라지며, 또 명의에 따라 달라집니다. 전세금도 일종의 레버리지 성격도 갖습니다. 많이 알수록 활용할 수 있는 폭이 넓어집니다. 이미 레버리지는 세상에 적용되고 있습니다. 우린 일하지 않으면서도 현금 흐름을 만들어야 됩니다. 부동산 시스템을 만드는 것에는 3가지 방법이 있습니다. 월세로 현금흐름을 만들거나, 전세가를 높여 투자금을 회수 한 후 다른 곳에 재투자 하거나, 매도하여 시세차익을 얻어 더 많은 곳에 투자하는 방법입니다. 또 에어비앤비, 셰어하우스 같은 사업을 직접 하며 인테리어, 중개 플랫폼 콘텐츠로 책의 형태를 띠면 인세가 들어오고, 영상은 광고료가 들어오며, 강의는 강의료가 들어옵니다. 모두 돈이 창출됩니다. 부의 추월차선 책에서도 돈이 창출되는 것도 임대, 컴퓨터, 소프트 웨어, 콘텐츠, 유통, 인적자원 시스템이라고 애기 합니다. 여기서 임대란, 부동산에서 부터 투자하면 자연스럽게 시작할 수 있습니다. 

수익 및 구조

도시가 생기는 과정은 지주(땅) →  LH(정부)  →  시행사(사업자)  →  건설사 →  분양사 → 은행 → 분양 → 계약자(투자, 실거주자) 순으로 형성됩니다. 지주는 큰 힘을 가지고 있지만 공공의 이익을 목적으로 한다는 법률을 근거로 정부가 토지를 일괄 매입할 수 있습니다. 매입 후 토지 기반을 다지고 구획을 나눠 사업자에게 판매함으로써 수익을 냅니다. 가장 안정적인 수입구조라 할수 있습니다. 이후 사업자는 미래를 보고 투자를 합니다. LH가 분양한 토지에 경쟁 입찰하여 토지를 확보하고 분양하는 것인데, 분양이 완판 되면 엄청난 차액을 남깁니다. 토지 매입 후에는 리스크를 헤지 하기 위해 건설 및 분양 전반을 관리하는 시행사와 건축만 하는 건설회사 그리고 분양만 하는 분양회사로 분업이 됩니다. 시행사는 토지만 매입한 후 건축과 분양은 돈을 거의 들이지 않고 진행할 수 있습니다. 건축에 따른 50%은 분양 계약자에게 계약금으로 받고 일부는 은행에서 대출을 받기 때문입니다. 건설사는 건축에 따른 마진을 가져가고 분양사는 분양결과에 따라 수익을 가져갑니다.

은행은 시행사와 개인에게 대출을 해주고 안정적인 수익을 가져갑니다. 최종적으로 분양을 받은 사람들이 등기 후 취득세를 납후면 국세와 지방세로 유입되기게 정부로서도 안정적인 세수(세금) 확보가 됩니다. 일자리 중심으로 주거지가 생성됩니다. 당연히 가격이 비싸고 먼 곳은 저렴해집니다. 주거용 부동산의 가격은 교육이나 상권, 자연환경 부분도 중요하지만 일자리가 가장 큰 역할을 합니다. 일자리가 멀리 떨어진 곳이라 하더라고 획기적인 교통망을 갖춘 곳은 직주근접(직장과 집의 거리가 가까움)이 가능해지며 가격이 상승합니다. 주거용 부동산에 투자한다면 직주근접을 1순위로 체크해야 합니다. 다만 지역에 따라 우선순위가 정해집니다. 서울은 매우 큰 도시여서 출퇴근에 한 시간 이상 소요되는 경우가 많고, 그 소요 시간에 따라 금액 차이가 크게 난다. 반면 지방 소도시는 도시가 작아 끝으로 이동하는 데 30분이면 충분한 경우가 많으므로 직주근접보다는 다른 요소가 중요해진다. 상업용 부동산은 일자리보다는 상업시설을 이용해 줄 소비자가 가장 중요합니다. 그래서 돈을 쓸 수 있는 소비자가 있는 곳으로 몰리게 됩니다. 중심상업지구 형태로 집중돼서 멀리서 찾아오게 하며, 주거 시설 가까운 곳에 분산되어 자주 이용할 수 있도록 해야 합니다. 따라서 상업용 부동산은 사람들이 사는 공간을 무시하고 발전해 나갈 수 없습니다. 앞으로는 온라인으로도 매출을 내기 때문에 일자리가 움직이지 않으면 도심은 더 집중될 수밖에 없으며 따라서 부동산의 가격은 직주근접 여부에 따라 차별화될 것입니다.