부동산 전망, 땅 시세와 아파트 시세

부동산 공부

주택이라는 나무만 보고 보면 오를지 내릴지 알수 없습니다. 나무만 쳐다보고 있으면 이 나무가 무럭무럭 자랄지 자라다 말지 결코 알 수 없습니다. 나무보다 숲을 먼저 봐야 합니다. 좋은 숲에 있는 나무들은 대부분 잘 자랍니다. 콘크리트로 지어진 아파트 건물이 가격을 주도하는 게 아닙니다. 지역이 시세를 주도합니다. 그 지역 전체가 상승하기 때문에 아파트가 오르는 겁니다.

 

 

 

네이버 본사 앞에 SK본사가 있다고 가정해 보겠습니다. 네이버 주식이 오르면 마주 보고 있는 SK 주식이 오른다는 보장이 있습니까? 하지만 부동산은 있습니다. 부동산이 주식과 가장 다른 점이 바로 지역성 입니다. 지역성이란 이런 것입니다. 강동구 암사동에 A 아파트가 있고 길건너편에 비슷한 연식의 B 아파트가 있겟습니다. 만약 부동산 상승기를 맞아 A 아파트가 1억 원 정도 오른다면 B의 확률은 몇 퍼센트 이겠습니까?

 

2009년 부산 지역 아파트 가격이 움직이기 시작해 2년 동안 100퍼센트 가까운 상승을 보였습니다.

2년동안 100퍼센트 가까운 상승을 보였습니다. 부산에 있는 아파트 중 해당 기간에 하락한 아파트가 있엇을까?

없었습니다. 2013년 부터 대구 지역이 올랐을 때 2015년부터 서울이 올랐을 때 해당 지역의 아파트가 함께 올랐습니다. 

같은 생활권은 시세를 함께하는 경향이 강하다는 것 입니다. 물론 같은 지역 내에서도 입지와 호재 그리고 공급여부에 따라 상승폭이 다릅니다. 중요한 건 튼 흐름입니다. 어디가 좋은 숲이고 어디가 나쁜 숲인지 정고를 구분할수 있으면 되겠습니다. 그러니 부동산 공부하지 말고 지역을 공부하시길 바랍니다. 지역의 입지가 좋아질 여지가 있는지 체크하는 것이 우선이겠습니다. 지역의 경쟁자가 생기면 악재인 것이고 경쟁자가 생겨도 별 볼일 없는 경쟁자라면 하락은 없습니다. 

아파트의 가치를 따지기 전에 지역의 가치를 따지길 바랍니다. 앞으로 해당 지역의 입지 수준이 유지되는 곳이라면 내 집 마련은 얼마든지 계획해도 되겠습니다.

 

토지

새 아파트는 고평가 됐다고 이야기 합니다. 새 아파트는 확실히 오래된 아파트보다는 비쌉니다. 건축비가 그렇게까지 오른 것도 아닐텐데 왜 평당 4천만원에 분양하는 아파트가 있는 걸까요? 아파트는 토지비용이 절반이고 건축비와 부대비용이 절반이 차지합니다.  건축비는 자재비와 인건비로 구성되여 있습니다. 앞으로 지어지는 아파트는 과거에 지은 아파트보다 비싸지는게 정상입니다. 인건비와 자재비가 올라갈 확률이 높기 때문입니다. 토지 시세는 말할 것도 없습니다. 그래도 짓고 나면 건물 가격은 감가상각되니 가격이 떨어진다고 말합니다. 하지만 자동차와 같으 ㄴ재화처럼 구매하자마자 중고가 되거나 이른바 똥값은 되진 않습니다. 

 

아주 느린 속도로 조금씩 빠진다고 볼수 있습니다. 30년이 넘어가면 건물 가격은 감가상각되어 제로가 되고 땅값만 남습니다. 그런데 건물이 감가상각되는 만큼 토지 가격이 상승합니다.

 

서울의 토지가격은 연평균 2.5퍼센트의 상승률을 보였습니다. 서울에서 입지가 좋은 곳은 연 평균 5퍼센트 이상입니다. 

5억원 하던 토지가 매년 2.5퍼센트 상승하면 30년 후 10억 2,3000만원 이 됩니다. 연평균 5퍼센트로 상승하면 20억 5천8백만원이 됩니다. 

 

입지가 좋은 곳은 상승폭이 큽니다. 그래서 강남의 오래된 재건축 아파트가 비싼 것 입니다. 부동산은 토지비용이 보편적으로 50퍼센트 이상을 차지합니다. 그만큼 리스크가 해지가 되는 것 입니다. 주의할 점은 대지 지분이 너무 적은 부동산을 사지 말아야 한다는 것 입니다. 오피스텔이니 도시형 생활주택 같은 주거시설은 대지 지분이 너무 적습니다. 건물의 비중이 높아 시간이 지나면 감가상각될 확률이 높습니다. 이러한 부분을 인지하고 선택하면 실패할 확률을 낮출수 있습니다. 

 

 

내집 마련

거창한 이야기가 아닌 현실 속 이야기를 해보겠습니다. 앞으로 부동산이 오른다고 생각하는 사람은 집을 살 것이고 내린다고 생각하는 사람은 사지 않을 것 입니다. 하지만 미래를 정확히 예측하 수 있는 사람이 얼마나 될까?

 

주택을 구매한 사람은 모두 오를 거라 생각해서 내 집 마련을 한 것일까? 그렇지 않습니다. 불안한 건 마찬가지 입니다.

내 집 마련을 하는 사람 역시 가격의 오르내림을 중요하게 생각하지만 그것보다 내 집이 주는 효용성에 높은 점수를 주었다고 볼 수 있습니다. 2년 마다 철새처럼 이사 다니지 않아도 됩니다. 집을 마음대로 꾸밀 수도 있겟으며 가족들도 보다 편안함을 느낄 것이기 때문입니다. 재테크 목적보다 가족의 울타리라는 역할에 많은 가치를 부여하는 것 입니다. 비록 떨이잔다고 하더라도 말입니다. 어차피 미래는 알수 없으니까요

 

반면, 내 지 집 마련을 하지 않는 사람은 미래를 안다고 생각합니다.

즉 집값이 떨어지게 되어 있다고 생각합니다. 즉, 집값이 떨어지게 되어있다고 생각합니다. 주위에서 주워들은 지식과 자신의 생각을 결합하여 확과한 부동산 철학을 만들어냅니다. 이러이러해서 내릴 것 입니다. 라고 이야기 하고 집은 소유가 아닌 주거의 대상이라고 말합니다. 하지만 역설적이게도 이들에게 집의 가치는 재테크 비중이 매우 크다고 볼수 있습니다.

 

자가로 거주하는 편안함보다 집값이 떨어지는 것을 두려워 하기 때문입니다.

자신의 생각대로 모든 집값이 떨어진다면 뭐가 문제가 될까? 주택 구매와 자동차를 구매를 비교해보면 쉽게 알수 있습니다. 자동차는 사고가 나면 가격이 떨어지는데도 쉽게 삽니다. 렌트가나 쏘카를 이용하면 될것을 왜 구매하는 것일까?

출퇴근할때, 가족과 나들이할 때 등의 시건에 활용하기 위함일 텐대 아무래도 빌리는 것보다 사는 것이 편해서 일 것입니다. 그런데 자동차보다 더 많은 시간을 보내는 공간이 집입니다. 왜 집은 구매하지 않고 렌트로 거주하려고 하는것 인가요?

 

곰곰히 생각해봐라. 집값이 오르고 내림을 너무 걱정하고 있는 건 아닌지, 주탹을 재테크의 관점으로 생각하는 비중이 너무 높은 것 아닌지 말이다. 내 집은 꼭 있어야 한다. 다만, 그 시기가 문제가 될 뿐이다. 여유가 된다면 내 집 마련부터 하라, 제발 최저점을 찾으려 애쓰지 말자. 운 좋게 맞출 수는 있지만 자신이 그 순간을 스스로 찾을 수 있을 거란 기대는 버리지 말자. 길게 보면 지금이 가장 저렴합니다.