낙찰, 공유자 우선매수간 5가지 상황

공유자 우선매수

Q. 공유자 우선매수를 여러차례가 가능한가?

 

경우에 따라 기회가 한번일수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다.

 

우선, 공유자 우선매수의 취지부터 알아봐야 합니다. 공유자 우선매수는 가족, 지인, 공동 투자 등의 관계에서 형성되는 경우가 대다수 입니다. 이때 공유지분 중 일부가 매각되는 경우, 새로운 사람이 공유자가 되는 것보다 기존의 공유자에게 우선권을 부여하는 것이 공유물 소유 및 관리에 타당하다는 원리입니다. 일각에서는 공유자 우선매수구너이 1회만 유효하다고 말하는데, 사실 이런 법 규정은 없습니다.

 

다만 공유자가 우선매수신고만 해놓고 막상 유찰되자 보증금을 납부하지 않아 우선매수신고를 무효화 시키는 등의 악의적인 경우가 발생하기도 해 실무상 공유자우선매수를 1회만 받아주는 경우도 있고(단, 법원마다 상이합니다), 매각물건 명세서서 비고란에 공유자 우선매수를 1회에 한한다는 특별매각조건 단서를 붙이는 경우가 있습니다.

 

 

 

결론적으로,

공유자 우선매수신고 1회에 한한다는 특별매수조건이 기재됬을 때는 다툼의 여지가 없지만, 그렇지 않은 경우 공유자 우선매수 신고 횟수에 대한 다툼의 여지가 존재합니다. 이런 이유로 향후 공유자 우선매수신고는 1회에 한한다는 법 개정이 있을 예정입니다.

 

 

 

Q. 저가에 낙찰받을 생각에 우선매수를 신청했다가 낭패를 본 경우.

 

공유자 우선매수를 미리 신청해놓았다면 이런 일이 벌어지는 경우가 간혹 있습니다.

참고로, 공유자 우선매수 방법은 두 가지 입니다. 법원에 미리 우선매수신고를 해도 되는데, 이는 우선매수신고가 되어 있으면 입찰자가 없는 경우가 있어 이를 이용해 당일 최저가로 매수하고 싶을 때 사용합니다.

 

또 다른 방법은 우선매수신고를 하지 않은 매각 기일에 참가해 최고가매수인이 호창되면

그때 공유자우선매수를 하겠다고 말해도 됩니다.(입찰보증금은 내야 합니다.)

 

실제 토지를 1/2씩 공유하던 중 한 분의 경매에 나왔고 남은 공유자는 이를 우선매수하기로 맘 먹었지만,

감정가는 1억 5천만원 이었는데, 세 번 유찰되여 7천6백80만원 까지 떨어졌습니다.

 

매각 기일마다 법원에 참석해 낙찰 동향을 살폈던 공유자가 이번에는 최저가에 낙찰받고 싶어 미리 법원에 우선매수신고를 했습니다. 어차피 입찰하러 와도 공유자인 나한테 뺏기니 입찰하러 오지 말란 뜻이 내포되어 잇었습니다.

하지만 세상엔 뛰는 사람 위에 나는 사람이 있는 법, 감정가를 훌쩍 넘긴 1억 6천만원에 누군가 단독입찰하고 말았습니다.

 

이 사람은 1억6천만원의 채권이 있는 채권자 였습니다.

 

유찰된 가격에 낙찰되더라도 반 이상 돈을 회수하지 못하는 와중에, 공유자가 우선매수를 신청해 놨으니 1억6천만원에 베팅을 한 것 입니다. 공유자가 우선매수를 하면 채권액 전액을 회수하니 좋고, 우선매수를 하지 않으면 공유자의 우선매수 기회가 상실되니 공유자가 깊은 고민을 하겠죠. 더불어 공유자가 우선매수를 하지 않는 경우, 채권자는 잔금을 납부하지 않을 계획입니다. 10%의 보증금은 몰수 되지만, 이는 배당재산에 포함되니 어차피 채권자에게 돌아온 돈이므로 손해가 전혀 없는 것입니다. 결국, 공유자는 눈물을 머금고 우선매수 했습니다. 뒤늦은 후회지만, 이 공유자가 법원에 미리 우선매수를 신고하는게 아닌 당일에 법원에 출석해 낙찰 동향을 살폈다면 이렇게 채권자가 고가로 입찰하는 일은 없엇을 것 입니다. 결론적으로, 상대방에게 내 패를 보여주는 행동을 삼가야 한다는 경매의 교훈을 강조하는 바 입니다.

 

Q. 지분권자의 일부 지분만 매수해도 공유자우선매수가 가능한가요?

 

가능하며, 예들들어서 A과 B가 1/2씩 공유하고 있는 부동산중 A의 지분만 경매에 나왔을 떄, B는 공유자 우선매수를 할수 있습니다. 만약 B가 C에게 지분을 팔았다면 C도 우선매수를 할수 있습니다. B의 지분 중 일부 D에게 팔았다면, D도 공유자 우선매수 자격이 됩니다. 간혹 경매개시결정 이후 지분을 이전받는 사람은 공유자우선매수 자격이 없다고 말하는 분들이 있는데 이는 사실이 아닙니다. A 지분이 경매 개시된 것과 B 지분은 아무 상관 없는 일입니다. 따라서 B의 지분을 이전 받으려는 자는 해당 매각기일 전까지 이전 받으면 됩니다. 

 

만약 해당 사건의 첫 매각기일이 3월 5일인데 유찰, 2회차 4월 7일 유찰, 3회차 매각기일인 5월 8일에 공유자 우선매수를 하고 싶다면 5월 8일 전까지 이전 받으면 됩니다. 5월 8일 매각기일에 입찰보증금과 등기사항전부증명서를 지참해 최고가매수인이 호명되면 공유자우선매수를 하겠다고 말하면 됩니다. 더불어, 공유자우선매수신고한 사람이 여럿이라면 각 지분 비율댈 매수 됩니다. 예를 들어 A(1/4), B(1/4), C(1/4), D(1/4)이 공유인 상태에서 A 지분이 경매개시 되었고, C와 D이 공유자 우선매수신고를 했다면 B과 C은 각 1/8씩 매수할 수 있어 전체 지분을 B과 C이 각 3/8, D는 2/8가 됩니다.

 

Q. 공유자 우선매수를 하러 왔는데, 순서를 놓쳐 다음 사건으로 넘어간경우

 

실무에서 이런 실수는 종종 있습니다.

해당 개찰 결과를 발표하고 최고가매수인을 선정한 후, 이 사건에 공유자 유선매수자를 분을 뽑는데 이때 우선매수할 공유자는 손을 번쩍 들고 앞으로 가야 합니다. 따라서 될 수 있으면 맨 앞 좌석에 앉는 것을 추천합니다.

 

당일 사건 순서가 적힌 경매 경보지를 보면 대략 개찰 순서를 파악할 수 있습니다. 본인 사건의 호명 순서를 가늠한 뒤, 차분히 기다리시길 바랍니다. 

 

법에는 공유자 우선매수 여부를 물어야 한다는 명문화된 규정이 없습니다. 따라서 개찰 시 공유자 우선매수를 여부를 묻지 않아도 법적 하자가 없습니다. 그런데도 경매 법정에서 공유자 우선매수 여부를 묻는 이유는 가급적 공유자를 배려하는 차원입니다. 과거 우선매수 여부를 묻지 않았을 땐 해당 사건 개찰 시 스스로 손을 들고 공유자매수를 밝혀야 했는데, 법원 실무에 익숙하지 못한 공유자들이 이 타이밍을 놓치고 나서, 사건이 종결된 후에 익숙하지 못한 공유자들이 이 타이밍을 놓치고 나서, 사건이 종결된 후에 울고불고하는 경우가 많았습니다. 그 이후로도 법에 명문화된게 없습니다.

 

Q. 공유지분권자인데, 왜 우선매수 신청이 안 되는 건가?

 

공유지분권자 임에도 불구하고 공유자 자격이 안되는 경우가 있습니다.

 

1. 일괄 매각된 여러 개의 부동산 중 일부 공유자

 

(대법원 2005마 1079 판결)

집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 후, 집행법원이 일괄 매각결정을 유지하는 이상 매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한, 매각 대상 부동산 전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.

 

예를들어, A,B,C, 부동산 세 개를 공동담보로 돈을 빌려준 채권자가 있습니다. 채무자가 갑이 변제하지 못하자, 이 세 채의 부동산이 일괄매각으로 경매 신청되었습니다. 이런 경우 경매 사건번호는 동일하며, 물건번호흫 달리해 진행 합니다. 이때

A, B 부동산은 갑 소유, C 부동산은 갑과 을의 공동소유일 때,  을은 공유자 우선 매수자격이 없습니다. 일부 부동산의 공유자이기 때문입니다. 만약 A,B,C 모두 을도 공동소유하고 있으면, 이때는 공유자 우선매수가 가능합니다.

 

2. 공유물 분할판결에 의한 경매

 

지분권자 사이에 협의가 되지 않으면 해당 부동산을 공유물 분할청구 할 수 있습니다. 이때, 재판의 원칙은 현물분할 입니다. 즉, 물건을 직접 분할 한다는 뜻으로 법원의 강세보다 조정으로 합의하는 경우가 많습니다. 다만 현물 분할이 불가능하거나 현물분할시 재산가액이 현저히 감소하는 경우, 법원은 대금분할을 명합니다. 판결문을 통해 해당 부동산은 경매에 나오게 되는데, 이때 공유자 우선매수권은 인정되지 않고, 매각대금을 지분 비율로 배당 받습니다.

 

3. 토지 또는 건물만 공유자인 경우

 

토지와 건물이 일괄매각 된 사건에서 토지만 또는 건물만 공유하는 있는 자는 우선 매수할 수 없습니다.

토지와 건물 모두 공유지분을 취득해야 우선매수 자격을 갖는데, 이때 지분 비율이 낮더라도 인정 됩니다.

 

4. 재산상속 관계

 

부부(갑,을) 공유재산 중 갑의 지분에 근저당권을 설정했는데, 갑이 사망한 후 근저당권자의 경매 신청으로 갑 지분이 부동산이 경매에 나왔습니다. 이떄 을의 공유자우선매수는 인정되지 않습니다. 갑의 사망 시 이미 갑 지분은 을에게 상속

(법률규정으로 등기여부와 무관)되어 해당 갑 지분경매는 실질적으로 을 지분경매와 마찬가지로, 을은 공유자가 아닌 당사자가 됩니다.