차순위 매수신고와 낙찰자 결정기준

차순위 매수신고

Q. 3등으로 패찰했지만 5등인 입찰자가 차순위매수신고가 가능한가요?
 
차순위매수신고란 최고가매수인이 잔금을 미납할 시, 차 순위 자에게 매수인자격을 부여해달라고 신청하는 제도입니다. 
그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있습니다. 예를 들어, 해당 사건의 최저매각금액이 2억원 이고, 입찰보증금이 2000만 원 일 때를 보죠. 이날 여섯 명이 입찰했는데, 입찰금액이 2억 4천만원, 2억 3천8백만원, 2억 3천5백만원, 2억 3천만원, 2억 2천1백만원, 2억 1천9백만원 이었다면 2억 4000만원을 쓴 입찰자가 최고가매수인으로 선정됩니다. 이때, 차순위매수신고 자격은 2억 2001원 이상을 쓴 사람이 해당됩니다. 따라서 차순위매수신고는 최고가매수인이 선정된 뒤 집행관이 "차순위매수신고하실 분 계십니까?" 라고 물으면 손을 번쩍 들고 차순위매수인이 잔금을 납부하면 반환됩니다. 만약 동시에 차순위매수신고을 했을 경우, 입찰가격이 높은 자에게 자격을 부여하며, 두 사람의 차순위매수신고가격이 같을 땐 추가입찰을 거치지 않고 곧바로 추첨으로 차순위매수신고인을 정합니다.
 
이처럼 입찰자뿐만 아니라 최고가매수금에서 입찰보증금을 뺀 가격에 입찰자 모두에게 차순위 매수신고 자격을 부여하는 이유는 이해관계자들에게 전혀 손해가 없기 때문입니다. 최고가매수인이 잔금 미납시 100%의 보증금이 몰수되므로 차순위매수신고 가격에 매각해도 종전 최고가매수인 가격 이상으로 매각되는 효과를 불러오기 때문입니다.
 
차순위매수신고가 없엇다면 다시 매각기일을 정해야 하므로 그만큼 매각이 지연되어 법원 인력 소모뿐 아니라 이해관계자도 시간적 손실을 볼 수 있는데, 이 제도 덕분에 매각금액이 더 높이면서 시간을 아낄 수 있습니다.
다만, 실무에서는 최고가매수인이 잔금을 미납해서 차순위매수자에게 기회가 오는 일이 많지 않겠습니다.
 

 

 

강제경매

Q. 강제경매는 차순위매수신고가 유리하다는데 왜 그런가요?
 
강제경매에서 차순위매수신고가 유용하게 쓰일 때가 있습니다. 민사집행법 강제경매 편 제 93조 2항에 보면
'매수신고가 있고 나서 경매 신청을 위해 취하나는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인 및 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다' 라고 명시되어 있습니다. 이런 이유로 경매 취하 시 소정의 금원을 받고 취하동의서를 써주는 경우가 있습니다.
 
강제경매는 일반 채권으로 인한 판결문 또는 공증문서에 의해 경매가 진행되는 경우로, 임의 경매에 비해 상대적으로 채권액이 적은 경우가 많습니다. 채권을 회수할 목적으로 강제경매를 신청하기도 하지만, "채무자를 압박(마음의 앙금)하는 수단으로 경매가 진행되기도 합니다. 따라서 강제경매는 매각 전 경매가 취하되는 경우가 많고, 매각 후에도 놀란 채무자가 서둘러 채무가 변제하면서 해당 경매의 취하를 적극적으로 도모하는 것이죠. 아마도 채권액이 적었기에 가능했을 것입니다. 
 
따라서 차 순위 매수신고를 했는데 경매가 취하되면
소정의 금원을 받고 취하동의서를 적어줄 계획으로 강제경매에 차순위신고를 하면 유리하다는 말이 있는 것입니다.
결국 일종의 보험인 셈입니다. 
 

낙찰자 결정기준

Q. 낙찰자가 사단재단법인 일때, 차순위신고를 하면 무엇이 이득이나요? 
 
경매 입찰시, 입찰자에 따라 준비서류도 다릅니다. 자연이라면 주민등록증 등 신분증이 필요하고, 법인의 경우, 주민등록증 등 신분증과 법인등기사항증명서가 필요합니다. 대리인 입찰 시 위임장과 인감증명서가 필요하고요. 하지만 법인이 아닌 사단, 재단 법인인 경우(종종, 사찰, 교회등), 서류가 다소 복잡합니다.
 
사단/재단 법인 입찰 시 필요서류
1. 정관 또는 규약
2. 대표자 또는 관리인을 증명하는 서면
3. 사원총회의결서 또는 회의록
4. 대표자 또는 관리인, 주민등록표 등
5. 대리인 입찰 시 위임장과 인감증명서
 
입찰은 취소, 변경 또는 교환할수 없습니다 실무에서 보면 사단 재단법인 입찰 시 서류가 틀리는 경우가 다소 발생합니다.
이에 따라 낙찰자로 선정된 후에도 매각불허가 되거나 이해관계인의 이익 신청에 따라 매각이 취소되는 경우도 발생합니다. 그러므로 이런 사건에서 차순위 신청을 했다면 낙찰의 기회가 올 가능성이 큽니다. 이런 면에서 사단재단법인으로 입찰하려는 분은 사전에 관할법원 집행관사무실에 먼저 문의해 필요서류를 알아본 후, 입찰에 참가하는 것도 좋은 방법입니다.