잔금과 보증금, 최고가매수인의 개념

최고가매수인

Q. 최고가매수인이 잔금을 내지 못했는데, 왜 저한테 순서가 안 돌아오나요?

 

법원의 절차상 이유입니다.

먼저 최고가입찰자가 대금을 미납한 다음 날부터 3일 안에 최고가매수인을 결정하는 기일을 정합니다.

법원은 이 기일로부터 14일 안에 차순위신고인을 최고가매수인으로 결정해야 합니다.

 

법원은 통상 7~10일 사이 기일을 정하는데, 정해진 기일에 사법보좌관이 입찰을 최고가매수인으로 결정하면서

대금납부기한을 지정합니다. 이때, 종전 최고가매수인의 보증금은 몰수되면서 대금을 납부할 자격을 상실합니다.

 

만약 차순위매수인도 기한까지 대금을 납부할 자격을 상실합니다. 만약 차순위매수인도 기한까지 대금을 납부하지 않을경우 보증금을 몰수되면서 대금을 납부할 자격을 상실합니다.

 

 

 

만약 차순위매수인도 기한가지 대금을 납후할 자격을 상실합니다. 만약 차순위매순인도 기한까지 대금을 납부하지 않을 경우 보증금을 몰수하며, 매각으로 진행합니다.

 

이때 재매각기일 3일 전까지는 전 최고가매수인 및 최고가매수인(전 차순위신고인) 중 법정이자를 포함해 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득합니다.

 

한 번은 이런 일이 있엇습니다. 아는 지인께서 꼭 낙찰 받고 싶은 물건의 차순위신고이었는데, 최고가매수인이 대금을 미납하자 마자 서둘러 잔금을 내려고 했어요. 하지만 법원에서 아직 때가 되지 않았다고 기다리라 한다면서 답답한 마음에 제게 이유을 물어온 적이 있엇습니다. 이와 같이 이유를 설명해드린 후, 결정기일에 법원에 동행해드렸습니다.

 

이와 같이 이유를 설명해드린 후, 결정기일에 법원에 동행해드렸습니다. 2시가 되길 기다리고 있엇는데 저쪽 복도 끝에서 누군가가 헐레벌떡 뛰어오는 모습이 보였습니다. 이때 시간이 1시 50분이었습니다. 설마 했는데, 가쁜 숨을 몰아쉬며 뛰어온 사람은 바로 최고가매수인이었습니다. 법정에 들어온 그는 법정이자를 포함해 대금을 납후하면서 소유권을 취득했습니다. 지인과 저는 허탈한 모습으로 이를 지켜봤고, 다 잡은 물고기를 놓친듯 아쉬워하며 법정을 나올 수 밖에 없었지오.

 

 

공동명의

Q. 아내와 공동명의로 입찰했는데 깜박하고 입찰자란에 제 이름만 적었습니다. 개찰 결과, 저희가 1등인데 매각담당집행관이 2등이 낙찰자래요. 어떻게 해야 할까요?

 

입찰보증금을 찾지 마시고 이의 신청하세요. 잘못을 시정해 최고가매수신고인임을 명백한 자에 대해 매각허가 여부를 결정해야 합니다. 매각담당집행관은 형식적 권한이 있을 뿐, 실질적 권한은 없습니다. 매각허가 여부 판단은 사법보좌관이 진행하므로, 가급적 빨리 이의 신청을 하시길 바랍니다. 매각허가 여부는 매각기일로부터 7일 후에 나오므로 엄밀히 말하면 이 기간 안에 이의 신청을 해도 되지만, 사법보좌관이 거의 마음의 결정을 한 상태에서 뒤늦게 이의 신청을 한다면 결과를 번복하기 어려울수 있기 때문입니다.

 

이의 신청한 경우 꼭 삽입해야 할 문구는 "입찰법정에서 최고가 매수인으로 호창한 000의 입찰은 부적법하므로 매각을 불허가 하고 최고가입찰신고한 000을 매각허가해주십시오" 입니다. 이때 관례번호를 넣으면 좋습니다. 실제 저는 매각이의 신청으로 최고가매수인이 바뀐 모습을 본 적이 있습니다. 이 때 법원은 '경매 절차처리지침-기일입찰표 유 무효처리기준'을 들어 해당 표기가 기일입찰표의 무효가 아님을 판단한 뒤, 이의 신청을 한자에게 최고가매수인자격을 부여했습니다.

중복경매

Q. 낙찰받았지만 경매가 취하되였습니다. 돌이킬 방법이 있나요?

 

네 가능합니다. 중복경매를 신청하는 것입니다. 먼저 경매개시결정을 한 경매 신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때는 법원은 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행해야 하며, 속행에 관해 별도의 집행법원의 결정을 요하지 않습니다.

 

실제 최근에 제 조언을 듣고, 중복 경매 신청을 해 낙찰을 확정지은 분이 있엇습니다. 낙찰받은 부동산은 경기도 파주에 있는 토지인데, 이분은 수차례 임장과 가치분선을 한 후 세 번 유찰된 토지를 낙찰받았습니다.

 

그런데 채무자가 채권을 변제하면서 매각이 불허가 되었고, 취하될 운명이었어요. 나중에 다시 경매를 신청하면 감정가격으로 다시 진행될 것이며, 세번 유찰된다는 보장도, 이분이 낙찰받는다는 보장도 없었습니다.

 

낙동강 오리알 처지가 된 것 같다고 한탄하시는 이분께 제가 서둘러 매각 불허가에 대한 이의 신청을 한 후, 다른 채권자를 만나 중복 경매를 신청하라고 도움을 드렸습니다. 이때 중복 경매는 7일 이내 즉, 항고기간 안에 신청해야 합니다.

 

제 조언을 들은 이분은 곧바로 행동으로 옮겼습니다. 다른 채권자 입장에서도 경매 취하로 채권회수가 늦어지는 것보다 중복 경매가 도움이 되니 마다할 이유가 없지요. 중복 경매가 신청되자 매각불허가에 대한 이의 신청을 냈는데, 내용은 '이중경매가 신청되엇으니 매각불허가를 취소하고 매각허가를 해달라고 말입니다.' 그로부터 6일 후, 저는 반가운 소식을 들었습니다. 매각불허가에 대한 이의 신청이 받아들어져 매각허가가 났다는 소식입니다. 결정문에는 이중 경매 신청으로 불허가에 대한 이의가 타당하다고 판단되어 불허가를 취소하고 매각허가한다고 기재되어 있엇습니다. 발 빠르게 대처한 결과, 낙찰의 영광을 이어갈 수 있엇습니다.